נכתב על ידי: רן קונסטנטין - סמנכ"ל משרדים | נכסי אריאל   

כשעובד מסתכל בבוקר על הלפטופ שמחכה לו על שולחן הפינה בבית, הוא עושה חשבון מהיר: האם שווה לקום, להתלבש, לנסוע ולהגיע למשרד - או לפתוח את המחשב ישר ממיטה? התשובה לא תמיד תלויה בנגישות התחבורתית, ברמת המנהל, או בדדליין הדחוף. לעתים קרובות היא נקבעת לפי שאלה פשוטה: מה יש לי שם שאין לי כאן?

בדיוק כאן נמצאת ההזדמנות של בעלי נכסים מסחריים. מחקרים בתחום הנדל"ן הארגוני מראים בעקביות שאחד הגורמים המשמעותיים ביותר שמשפיעים על שביעות הרצון של שוכרים - ועל ההחלטה לחדש חוזה שכירות - הוא לא מחיר המ"ר. זה מה שמחכה לעובד כשהוא מגיע לבניין.

השטחים המשותפים, מרחבי ה-Wellness, חדרי הכושר, ומתחמי הלאונג' - כל אלה הפכו מ"נחמד שיש" ל"חייבים להיות". ולבניינים שעוד לא הבינו את זה? הם מאבדים שוכרים לאלה שכן.

כשהמשרד נדרש להתחרות עם הבית

קשה להגזים בהשפעה שהותירה מגפת הקורונה על תפיסת סביבת העבודה. לפני 2020, שאלות כמו "האם הבניין שלנו מושך עובדים?" היו נחלת ה-HR של חברות הייטק. היום הן שאלות ליבה שכל מנהל נכס צריך לשאול את עצמו.

העבודה ההיברידית לא הלכה לשום מקום. לפי סקרים מרובים שנערכו בישראל ובעולם בשנים האחרונות, העדפת 2–3 ימי עבודה מהבית בשבוע נשארת גבוהה בקרב עובדי משרד. חברות שמנסות לכפות חזרה מלאה מתמודדות עם תחלופה גבוהה. ואלה שמצליחות למשוך עובדים חזרה - עושות זאת לא דרך נהלים, אלא דרך חוויה.

"אמניטי" - מונח שהגיע מעולם הנדל"ן האמריקאי - מתאר את אותה שכבת שירותים וחוויות שהבניין מציע מעבר לשטח הגולמי. וכאשר שוכרים שואלים היום "מה הבניין הזה נותן לנו?", הם לא שואלים רק על מהירות האינטרנט.

חדר הכושר: מהנחמד שיש לציפייה

"יש לנו חדר כושר בבניין" - לפני עשר שנים זה היה נקודת מכירה ייחודית. היום, בשוק הנדל"ן המסחרי תחרותי, חדר כושר בבניין משרדים בפריים-טיים הוא פשוט תנאי שוק בחלקים נרחבים של תל אביב ומרכז הארץ.

אבל לא כל חדר כושר נוצר שווה. יש הבדל תהומי בין מתקן עם שני הליכונים, מראה ואוורור לקוי - לבין מועדון כושר מנוהל מקצועית עם מאמנים, תכנית אימונים, ציוד מתחדש, ושעות פתיחה שמתאימות לשגרת העובד.

הנתון שכדאי לזכור: לפי מחקרים בתחום הבריאות הארגונית, עובדים שמתאמנים באופן סדיר מדווחים על ריכוז גבוה יותר, פחות ימי מחלה, ורמת שביעות רצון גבוהה יותר מהמעסיק. זה לא רק ספא-מנטליטי - יש כאן ROI אמיתי עבור השוכר. ועבור בעל הנכס? עובדים שמרוצים = חברה שוכרת שמחדשת חוזה.

מה הופך חדר כושר בבניין להצלחה?

• ניהול מקצועי - לא רק ציוד, אלא צוות מאמנים, תוכן ולוח שיעורים

• שעות פתיחה שמתאימות לציר היום של עובד: לפני 8:00, שעת צהריים, ואחרי 18:00

• יצירת קהילה - אימונים קבוצתיים, אתגרים, ארועים חברתיים

• אפליקציה או מערכת הזמנות שמאפשרת נוחות מקסימלית

• קישור לתכנים של wellness: תזונה, מיינדפולנס, ריטריטים

הלאונג': שטח שמחזיר את הספונטניות

אחד הדברים שאנשים מתגעגעים אליהם מהמשרד - גם אלה שמעדיפים לעבוד מהבית - זה לא הצוותא, אלא ה-serendipity: הפגישה האקראית בפינת הקפה, השיחה ברגל עם עמית שהתפתחה לרעיון, הקשר הבלתי-מתוכנן שמוליד שיתוף פעולה.

מרחבי הלאונג' - כשהם מתוכננים נכון - מייצרים את הקרקע לכך. לא ישיבות מסודרות. לא שולחנות פתוחים עם מחשבים. אלא מתחמים שמגרים ישיבה ומשיכה, שיחה קלה, עבודה לא-פורמלית.

הטעות הנפוצה היא לחשוב שלאונג' = ספות מול מסך. מרחב לאונג' אפקטיבי בבניין משרדים הוא בעל אופי מוגדר: תאורה נכונה, אקוסטיקה, תמהיל רהיטים, ואפשר לעבוד ממנו בנוחות.

מה שמבדיל לאונג' שעובדים אוהבים:

• תאורה טבעית - נגישות לחלונות ולנוף היא פרמיום אמיתי

• שקט ניתן לשליטה - אפשרות לאזורי שיח ואזורי ריכוז

• קפה ואוכל קרוב - אנשים מגיעים לאזורים שבהם נוח להם

• עיצוב שמרגיש "ברמה" - עובדים הולכים למקומות שמרגישים טוב להיות בהם

שטחי Wellness ושטחים משותפים: הפאזל השלם

חדר כושר ולאונג' הם החלק הנראה לעין. אבל הבניינים שבאמת מצליחים למשוך ולשמר שוכרים בונים מערכת שלמה - מה שבתעשייה קוראים לו "Wellness Ecosystem".

זה כולל מרחבים פנימיים - חדר מדיטציה, מרפסת ירוקה, מרחב שקט להתרעננות - לצד פרוגרמת תכנים: הרצאות תזונה, סדנאות מיינדפולנס, ימי רווחה לעובדים, תחרויות ספורט בין-חברתיות.

הנקודה החשובה לבעלי נכסים: הפרוגרמה לא פחות חשובה מהתשתית. בניין שיש בו חדר כושר שמנוהל על ידי קבלן חיצוני שמגיע פעמיים בשבוע - שונה לחלוטין מבניין שיש בו תוכנית wellness שנוצרה במיוחד לעובדים במתחם, עם אפליקציה, לו"ז ומאמן אישי שמכיר אותם בשמם.

התוצאה בשטח:

• שיעורי חידוש חוזים גבוהים יותר

• עלייה בשביעות רצון שוכרים בסקרים

• בידול בשוק שמצדיק פרמיום על מחיר השכירות

• תדמית בניין שמושכת שוכרים חדשים גם בתנאי שוק מאתגרים

ה-ROI של האמניטי: מה מחזיר ההשקעה?

השאלה שבעלי נכסים שואלים (בצדק) היא: כמה זה עולה, ומה זה מחזיר?

העלות תלויה כמובן בסקייל, אבל ניתן להסתכל על זה כך: בניין שמנהל נכסי wellness בצורה מקצועית יכול להצדיק תוספת של 5–10% על מחיר השכירות. בשוק שבו מ"ר במרכז תל אביב עולה 100–130 ₪ לחודש, אפילו תוספת קטנה על 5,000–10,000 מ"ר מייצרת הפרש שנתי משמעותי.

אבל עוד לפני הפרמיום, יש ערך שקשה לכמת: הפחתת ה-vacancy. בניין שחוזי השכירות בו מתחדשים - ולא הופכים לשטחים ריקים - חוסך עלויות שיווק, קצרי תזרים, ומו"מ ממצב חולשה.

הדרך המקצועית להגיע לשם היא שיתוף פעולה עם גוף מנוהל שמתמחה בדיוק בזה: תכנון, הקמה, וניהול שוטף של מרחבי wellness בבניינים מסחריים - מהקונספט ועד לאפליקציה, מהמאמן ועד לדו"ח החודשי לבעל הנכס.

FIT & SPA | ניהול מועדוני כושר בבניינים מסחריים

נכסי אריאל מנהלת מעל 20 מועדוני כושר וספא ברחבי ישראל, ומספקת מגוון שירותים איכותיים לבניינים מסחריים, מגדלי משרדים ומתחמי מגורים. השירות כולל ייעוץ בתכנון והקמה, ניהול שוטף, צוות מאמנים מקצועי, יצירת קהילת wellness ושילוב טכנולוגיה - הכל תחת קורת גג אחת.

למידע נוסף: ייעוץ והקמת חדרי כושר לבניינים מסחריים - נכסי אריאל

לסיכום: הבניין הוא המוצר

תחשבו על זה כך: כשחברה בוחרת מתחם לשכירות, היא לא קונה רק שטח. היא קונה סביבת עבודה, אמירה לעובדים שלה, כלי גיוס ושימור, ותשתית לתרבות ארגונית. בניין שמציע wellness אמיתי - לא תמונה באתר, אלא תכנית חיה - הוא נכס שמוכר את עצמו.

עבור מנהלי נכסים ויזמים שמסתכלים קדימה, השאלה כבר לא "האם להשקיע בשטחים משותפים". השאלה היא איך לעשות זאת נכון - עם הגוף המקצועי הנכון, תכנון אסטרטגי, וניהול שמייצר ערך לשוכר ביום-יום.

כי בסוף, מה שמחזיר את העובד מהבית - זה לא החובה. זה הרצון